首開關聯交易里的“地雷”

   2018-05-29 08:07:12

首開股份又慘遭罵聲一片。

??樂居財經 嚴明會 發自北京

??首開股份又慘遭罵聲一片。

??5月26日,它要花109,020.3551萬元現金買下北京首開中晟臵業有限責任公司100%股權。賣家不是別人,是它的母公司首都開發控股集團。

??資產評估報告洋洋灑灑,為的是證明這筆交易是多么地公道。

??它曾經輝煌過,在2015年和2016年的銷售業績分別是24.7億和14.7億元,利潤也分布是6248萬元和8859萬元,但2017年的數字很難看,總收入只有838.67萬元,凈利潤虧損3228.64萬元。截至2017年年底,它的總資產50.59億元,負債41.46億元,負債率82%。

??首開股份自身2017年的財報并不好看,卻為何要去買一家虧損的公司?

??成立于2013年的中晟臵業,具有房地產開發四級資質,前身為首開集團項目管理事業部,以保障房建設、土地一級開發及棚戶區改造、項目代建為三大主營業務。

??貼吧里直接批評,首開股份不顧中小股東的利益,向大股東輸送利益。雖然評估采用收益法得出的凈資產價值為 98,691.7565 萬元,比資產基礎法測算得出的凈資產價值109,020.3551萬元,低10,328.5986 萬元,低10.4655%。但這個不賺錢的中晟臵業,首開股份要來有何用?

??它給出的理由是,為積極適應房地產市場變化,多渠道獲取開發項目,實現公司深入推進棚改業務,努力增加公司在京棚改項目資源的戰略目標。

??中晟置業下屬子公司兩家,分別為北京首開天恒文化發展有限公司和北京綠州博園投資有限公司,其中北京首開天恒文化發展有限公司為參股公司,持股比例為33%;而全資子公司北京綠州博園是在2015年從密云鎮企業總公司收購來的。

??中晟置業目前主要在施項目為:西馬坡中晟新城(保障房)、仁和中晟景苑(保障房)、密云長安新村及南菜園舊城改建(棚改)和密云自有用地商業項目。前兩者已經基本完工,密云長安新村及南菜園新村項目地上總建筑面積19.90萬平米,計劃于2018年內取得回遷房開工手續。

??問題出在密云區自有用地項目。它的總占地面積約3.05公頃,規劃地上建筑面積約3.9萬平方米,計劃開工建設時間為2019年初。

??它被質疑的兩個點是:一,政府規定國有企業利用自有土地進行公租房配建商品房建設時對配建商品房的比例明確要求最高不得超過45%,且要求企業銷售收入與項目總開發建設成本基本持平(即無利潤);二,首開股份是國有企業嗎?首開開發集團與首開天鴻集團共同控股首開股份51.62%股權,它只能是國有控股公司。

??一旦密云區自有用地項目的持有人變成國有控股公司,它是否還是享受國有企業的自有用地待遇。

??據首開股份年報數據, 2017年營業收入366.78億元,同比增長22.74%,凈利潤為23.63億元,同比增長24.26%。與此同時,首開股份的扣非凈利潤10億元,同比減少35.8%,銷售面積和銷售金額也較2016年分別下滑42%和83%。公司經營活動現金凈流量-204.53億元,同比下降140.35%。

??克而瑞發布的榜單顯示,首開股份2017全年流量銷售金額和權益銷售金額分別位居全國榜單的第33、34位,較2016年分別下滑16個和11個位次。

標簽: 地產K線

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