改革開放地產40人:Nice 凌克

??編者按：從1978年到今天，中國改革開放走過整整40年。40年間，中國的房地產業也從“野蠻生長”逐步走向成熟。40年，對于人類歷史來說，不過是彈指一揮間；但對于中國的城市建設和經濟發展而言，卻是影響深遠的40年。樂居財經與新浪財經聯袂推出的“致敬改革開放?地產40人——影響中國地產時代進程”大型策劃，希望通過訪談當年那些最具代表性的親歷者、參與者、見證者，與他們一起重溫歷史，共同回顧中國房地產走過的光輝之路。本期【致敬改革開放?地產40人】提名人物是金地集團董事長凌克先生。

??出品人/賀寅宇  策劃/撰文 陳海保  統籌/潘宇凌  攝像/劉西常  莫少衡  編輯/王如意

??看上去，凌克略顯嚴肅，沒有過多寒暄。他身著淡藍色長袖襯衣，領口整齊、一絲不茍。

??名片就在桌上，但凌克并沒有隨手遞過來。他拿起筆，寫下一行手機號碼，字跡工整、干凈。書柜最上格，放著一個題有“天下為公”的木箱。

??他是一個慢熱的人，典型的Nice Person。拍攝前試音，他認真配合攝影師的每一個要求。“這樣可以嗎？”

??在90分鐘的訪談時間里，“Nice Person”這個英文詞組，他至少提到五次。

??凌克語速不快，1分鐘約160個字符。他謹言、理性。興致來時，偶爾也會滔滔不絕。

??從國企工程師到下海，再到執掌金地集團20年的董事長，凌克與金地之間相互打上了烙印。“文萬科、理金地”，也成為中國地產時代的一個縮影。

??凌克恪守平衡發展哲學，但并不意味著他保守。現在，他除了關注傳統地產業務外，還在關注生命科學和人工智能等熱門行業。

??這些年，金地在全球有很多投資，凌克需要及時掌握市場動態，學習新行業的知識。年屆60歲的他，一直保持早晚看報紙新聞的習慣，希望洞悉這個世界正在發生什么。

??低調內斂，是他的一貫作風。不論是個人還是金地集團的成功，他都歸功于時代的作用，“是時代把我、把金地推到了這個位置上。”

??舍與得

??40年前，凌克沒想到，自己日后能締造一個年銷售額突破千億元的商業帝國。2018年前三季度，金地已實現銷售額1,060.9億元。

??一些房地產大佬習慣生活在聚光燈下，而凌克始終保持低調，更愿意稱自己為“讀書人”。他稱，金地是一家讀書人經營的公司。

??1978年恢復高考，教師家庭出身的凌克考進華中科技大學。同年12月，中共第十一屆三中全會決定，中國開始實行的對內改革、對外開放的政策。

??畢業后，凌克被分配到一家軍工企業。期間，他常有機會赴福建、廣東等地出差。“廣州、深圳的快速發展讓我眼花繚亂”，他看到，高速發展的沿海城市，與內地國企盛行的體制經濟千差萬別。

??中共十三大之后，黨和國家領導人提出了建設海南經濟特區的宏偉設想，令凌克很受鼓舞，他感覺一個新時代到來了。隨后不久，他辭去工程師的鐵飯碗南下深圳。

??凌克的骨子里，更多的還是工程師基因。“如果沒有這種時代的因素，我一定會做工程師。”凌克坦承，時代對他的人生影響很大。

??現實很骨感。剛到深圳時，他做過報關員等不起眼的工作。經人介紹，凌克在1992年加入深圳市上步區工業村建設服務公司，從事文員工作。它是金地集團的前身，于1993年正式經營房地產。

??在1996年，時任金地集團董事長尹智雄主動爭取，并主導了一場著名的改制運動，引入股東和實行"員工持股"。當時，金地是深圳改制試點的兩家企業之一，而員工持股在深圳沒有先例。

??這一做法，令金地從一個區屬國有企業（科級）變成了有五方股東的股份制公司，為上市做好鋪墊。后來事實證明，這是金地建立現代企業制度的重大突破，也是金地崛起的重要里程碑。

??1998年，尹智雄調任南油集團黨委書記兼總經理,總裁凌克接棒，開啟了金地的新篇章。這一年，中國住宅商品化改革啟動。

??凌克回憶，金地那時的年銷售額只有5億元，但他敏銳地意識到，房地產業將大有可為，決定帶領金地從深圳“走出去”。此前，萬科是首個探路者。

??隨著金地的開疆拓土，上市成為金地做大做強和時代發展的必然選擇。2001年4月12日，金地集團成功登陸上海證券交易所，股票代碼為600383。

??幾年后，金地擠進第一梯隊，“招保萬金”成了中國房地產行業里的金字招牌。

??動態平衡術

??20年來，凌克站在房地產行業的浪頭，看潮起潮落。

??他要對金地負責，更要對自己負責。掌舵金地后，他經歷了十余次房地產調控，見證了房地產在多個小周期中的起起落落。

??為控制風險，凌克始終把金地總資產負債率控制在70%左右，扣除預收賬款后的資產負債率在60%左右，凈資產負債率在30%到60%之間。

??“不能把負債率抬的太高，太高的話總有一天會出問題”，他不希望任何方面過于激進。

??今年，在金地30周年慶典上，許久未公開露面的凌克提到，“金地追求業務規模的不斷壯大，但不唯規模。”他講求短期目標與長期目標的平衡、利潤與規模的平衡、效益與責任的平衡。

??他致力于尋求四方面的平衡，兼顧股東、客戶、員工和社會的利益。在這種金地的企業文化下，凌克要尋找一個發展速度和財務狀況的平衡。

??自2001年上市以來，金地銷售規模增長264倍，連續分紅16次，累計分紅金額約83億元。比起多數同行，金地對健康、穩定更為看重，也具有更強的風險意識。2017年銷售額突破1408億元。

??未雨綢繆，凌克花更多的精力去探索金地發展的新方向。雖然房地產高利潤時代已經結束，但持續發展的動力依然存在。在住宅開發之外，金地已布局了物業管理、商業地產和產業地產等領域。

??從某種意義上，金地的平衡是動態的。

??在他看來，房地產行業遲早會被科學技術革命。未來，金地雖然會以住宅開發為主營業務，但在產業資源融合上，會計劃向人工智能、生命科學等方面開拓。

??凌克選擇進入的行業，都代表了一個充滿想象力的新市場。“我們有自己的應用環境，可以學一部分，把它們用來實踐，例如在建筑制造和家庭服務方面。”金地投了很多機器人公司，只作投資者。

??凌克希望，金地未來消費升級的新產業能與住宅、房地產業務協同發展。如，在全國各地的項目中，金地投資配建了幼兒園、小學、中學，同時也在創辦一些國際學校。

??凌克本科主修無線電專業，對機器人比較容易弄懂，但生命科學是一門深奧的學問。他必須不斷給自己充電，而投資是一種很好的學習方法。“如果不知道情況，我沒法決策。”

??他經常出國考察新項目，看到國外有更多原創性的軟件技術和硬件技術。目前，金地投資的科技公司，有很大一部分來自國外。 

??金地集團的地產主營業務和經營團隊已經非常成熟，凌克可以將更多的精力放在新興業務的研究和探索上。在金地30周年慶典上，他提出了一個目標，讓金地成為一家全球公認的好公司。

??Nice文化

??凌克身材高大，不茍言笑。有媒體稱他有雙面性，外表嚴肅，內心俠義柔腸，關心員工健康，關注弱勢群體。

??不過，他不看金庸小說，不是大俠，覺得自己更像個書生。

??“真的，我是個內向的人。”在他眼里，馬云、孫宏斌、王石更像大俠。他們都有冒險精神，自己不是這樣。

??“我就是工程師性格，追求做Nice Person。努力地給社會、給企業一些幫助。”凌克出身在教師家庭，但沒有想過自己退休之后要去當教授。

??“用心做事，誠信為人”，這是金地的宗旨。凌克覺得人品好，別人才愿意追隨。  

??在房地產行業，人員流動率較高，金地的員工流失率非常低。一方面，他提供完善的培訓體系，讓員工有尋求新崗位的機會。同時，他在公司營造Nice Person文化。

??凌克表示，金地是“讀書人”的公司，員工本科率達到90%以上。“讀書人善于思考，可以用科學的態度看待問題、看待未來。”這也是金地能夠實現平衡發展的長期保障。

??怎么理解“讀書人”的特質呢？凌克認為，金地有一幫比較善良的人。“讓合作伙伴覺得金地比較好合作，是我們追求的。”金地希望跟方方面面的關系的處理得更加柔和。另外，理科金地追求技術，不斷尋求創新。

??飲水思源，金地發起設立了慈善基金，參加政府大型扶貧產業、對老少邊窮地區的幫扶、捐建希望小學和“小桔燈”系列助學。

??甚至，凌克把網球做成慈善。金地從貧困地區挑選有天賦的運動員進行培養，他希望有一天能培養出中國第二個李娜。

??30年前，凌克愛上了網球這項溫暖的運動。之后，他把愛好融入事業。“我們修了很多住宅，每個住宅里面都配了很多網球場地。”

??他認為，網球是一項溫暖的運動。他希望未來深圳可以成為中國的網球基地。金地集團作為賽事運營方代表深圳向WTA提出申請，通過多次會談與申辦陳述，2018年1月，WTA董事會宣布深圳獲得WTA年終總決賽十年的承辦權。

??“我的腰最近做了手術，很久沒打網球了”。否則，每天八小時工作后，凌克都會抽個空去出出汗。

??樂居財經總經理陳海保與凌克先生對話節選：

??樂居財經：同樣是職業經理人執掌公司，金地跟綠地、遠洋、萬科有哪些不同？

??凌克：首先，我覺得很多地方相同，第一，這幾家公司都比較積極，想進步、想爭取更好的經營業績指標。第二，都是比較好的公司治理結構，不管公司的大股東股權多大，經營的決策管理都是管理團隊在做。

??我覺得金地不一樣的地方，是希望成為一個Nice Person，跟各方面關系處理得更加柔和，這是金地的特點。

??樂居財經：您會像王石那樣拋下一切去國外留學嗎？

??凌克：沒有想過。我覺得我也非常想去，我也非常希望我的英語可以學得更好，跟國外人溝通更加流暢，但是不會有這個時間，所以我就沒有敢這樣想，到現在也是，工作那么多。

??樂居財經：您一直在追求平衡哲學，這種根源在哪？

??凌克：根源來自公司的企業文化。我們講求短期目標與長期目標的平衡、利潤與規模的平衡、效益與責任的平衡。在利益與責任的關系處理上，兼顧股東、客戶、員工和社會四方利益的平衡，追求發展速度和公司財務中間的平衡。

??樂居財經：當“招保萬金”變成了“恒碧萬融”，你內心作何感想？

??凌克：他們對市場很敏感，公司運營效率很高，這些都是值得去學去研究的。但是，不管公司發展速度有多快，我覺得財務還是要健康。另外，產品質量還是要有保障。金地未來的銷售額一定可以做到兩千億或三千億。

??樂居財經：自己在金地持股比例特別小，您有沒有后悔過？

??凌克：沒有。我覺得是值的，把公司做大，我們也獲得市場化的薪酬回報。讓我們的管理團隊和股價掛鉤的話，對公司一定會好。

??樂居財經：您如何看待中國房地產的現狀？

??凌克：首先，我覺得房價太高。今天中國年輕人的收入和房價可能相差八十倍，這是不合理的。

??第二，我們經常可以看到一個政府一年的收入有一半是來自于稅收，另外一半來自于賣土地，這個也要去改變。

??第三，要做好調控。最典型的就是新加坡，新加坡70%的房子是政府提供，30%是商品房，是正常定價。

??第四，我覺得要用新技術去改造房地產行業。房地產行業的生產過程太原始，生產質量太差，這一定要去改變。

??樂居財經：您是一個完美主義者嗎？

??凌克：我并不知道我自己的性格是怎么樣。如果說是對一些事情的追求完美，應該是我對事物的邏輯性要求還是比較高；另外，我對美學還是有一些要求。

陳海保與凌克合影