中交地產負債“隱身術”

地產K線   2020-12-19 08:06:18

五天之內,中交連發兩則公告,都和錢有關。

??樂居財經 楊宏彬 發自北京

??五天之內,中交連發兩則公告,都和錢有關。

??先擬為與華潤、首開、住總的合資公司提供3億元融資擔保;后擬為華潤子公司提供14.89億元財務資助。

??兩則公告,牽扯出兩組數據。

??其一:截止2020年11月30日,中交地產為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額821,821.61萬元,占2019年末歸母凈資產的300.53%;

??其二:截至2020年11月30日,中交地產累計對外提供財務資助余額為63.2億元,其中對有股權關系的房地產項目公司提供股東借款余額為55.4億元。

??這兩組數據指向一個結論,“有形”風險可控,“隱形”風險提升。

??踩中兩條“紅線”

??這里的“有形”主要是指財報數據里看得到的風險,而可控,主要是因“不差錢”。截至今年6月底,中交地產賬面現金121.96 億元,短期債務約89.12 億元,現金短債比為 1.37。這是大方資助華潤的底氣。

??不過,三條“紅線”中的另外兩條,中交踩的很實。截止今年 6 月底,中交地產的凈負債率達到 238.86%,其中長期及短期債務規模合計 330.84 億元,股東權益 87.45億元,如果不踩“紅線”,中交需要減少有息負債約 121.43 億元。同期,其剔除預收款后的資產負債率為 86.26%,距離低于70%的目標還差16個百分點,這是目前公認的最難“及格”的指標。

??不僅如此,中交地產的債務結構也有隱憂。據披露,今年上半年信托融資突破30%,超過了銀行貸款所占比重,信托平均融資成本為7%-9.5%,遠高于銀行貸款。根據其近期發布的新增借款公告,今年前10個月累計新增316.96億元,占去年末凈資產506.25%。

??債務風險不止是財報中的有息負債。

??如果對外擔保數額過高,一旦子公司或關聯公司出現逾期和壞賬,這些融資風險就要由中交來買單。

??近三年數據顯示,中交擔保總額占凈資產的比例分別為329.26%、271.95%、301.74%,而2015年,這一數據僅為18.72%。

??雙高的“隱形”風險

??三條“紅線”之下,ABS、表外負債等隱形債務風險,越發不容忽視。我們無法精確統計表外債,但房企對聯營、合營公司的擔保,向來是表外負債的高發區,雖不能全面反映負債情況,也可窺探一二。

??據樂居財經不完全統計,自11月以來,至少9家房企披露對外擔保情況。其中,擔保余額超過凈資產的房企共有5家,中南建設、中交地產和泰禾集團擔保余額是凈資產的3倍,榮安地產的擔保余額是凈資產的兩倍以上。

??從對表外公司的擔保來看,截止2020年11月30日,中交地產對不在合并報表范圍內的參股公司提供擔保余額為166,092.87萬元,占2019年末歸母凈資產的60.74%,在9家房企中占比最高,這意味著,其表外負債風險最高。目前,中交的擔保總額及表外擔保占凈資產比例“雙高”,這類“隱形”風險是埋在中交身上的暗雷。

??另外,樂居財經發現,中南在近期密集為子公司提供融資擔保,12月15日,中南建設新增6家合聯營公司擔保,合計58.9億元;12月16日,中南建設為鎮江昱元、蘇州錦虞、泰安中南、常德長欣4家子公司提供18.99億元融資擔保。至此,中南建設及控股子公司對外擔保余額 658.02 億元,占歸屬上市公司股東的股東權益的 306.92%。

??值得注意的是,中南建設及控股子公司對合并報表外主體提供的擔保余額為123.6億元,占公司歸屬上市公司股東的股東權益的57.63%。也就是說,其超過三分之一的擔保額為表外擔保。

??也有部分房企,在“隱形”風險的控制上較為優秀。數據顯示,香江控股、廣宇集團、金融街對表外擔保額占凈資產比例低于10%,泰禾、濱江、大悅城控股該值在10%-15%左右,表外債務風險較低。

標簽: 地產K線

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