金茂拿了一筆3.6億無息借款

樂居財經   2020-12-21 20:49:05

項目公司鴉雀反哺,金茂有何考量?

??樂居財經 李奕和 發自廣州

??中國金茂(00817. HK)在加強現金回流、增加流動性的路上越走越遠。除了持續不斷出售旗下項目股權回流資金,向項目公司尋求借款也成為方式之一。

??12月21日,金融街(000402.SZ)的一紙公告,披露了中國金茂這一“鴉雀反哺”的故事。

??據了解,廣州融方置業有限公司(簡稱“融方公司”)作為由金融街全資子公司金融街廣州置業有限公司(以下簡稱“廣州置業”)和中國金茂控股集團有限公司的全資子公司廣州信茂房地產開發有限公司(以下簡稱“廣州信茂”)各持有50%股權公司,主要開發項目為珠江金茂府。

??其為金融街納入合并報表范圍的控股子公司,注冊資本金1000萬元。根據公告,融方公司按照被持股股權比例向股東廣州置業和廣州信茂提供同等條件的借款,借款總金額不超過7.2億元,期限不超過3年,借款不收取利息。

??其中,融方公司按被持股比例向其另一方股東廣州信茂提供財務資助金額不超過3.6億元,期限不超過3年,借款不收取利息。

??借款到期后,融方公司雙方股東一次性償還借款,或經雙方股東協商一致,根據融方公司資金需求可提前還款。

??3.6億無息借款

??對于向雙方股東提供借款的理由,金融街公告中稱,鑒于融方公司閑置資金較多,為提高資金的使用效率,融方公司擬按被持股比例向雙方股東廣州置業和廣州信茂提供同等條件的借款。

??此外,本次財務資助的目的是為了提高融方公司暫時閑置資金的使用效率,有利于雙方股東的生產經營,并已采取了必要的風險控制及保障措施。

??資料顯示,截至2020年11月30日,融方公司賬戶資金余額約5.9億元,根據融方公司資金計劃,珠江金茂府項目預計在2020年12月份達到資金峰值,資金余額預計為7.2億元。

??一般而言,地產公司在項目發展中,資金的流向往往由股東方流向項目公司,上市公司的公告中常見的也是股東方為項目公司提供貸款以及擔保。但融方公司卻為兩方股東提供了超7億元的反向借款,緣何如此?

??IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜向樂居財經表示,地產行業在母子公司之間進行資金調度是通常的作法,并非罕見,包括母公司向項目子公司借款以及項目子公司向母公司借款。

??而對于融方公司并非金茂的并表公司,而是由金融街并表的問題,柏文喜表示,廣州信茂拿到了3.6億無息借款,如果融方也按照金融街的持股比例如此平等對待另一個股東金融街,這并沒有什么問題。

??“在資金調度方面,如果項目公司不按照股東比例來同等條件對待所有股東,則是另外一回事了,但一般而言正規的財務操作不會這么做的。”其進一步指出。

??作為廣州珠江金茂府的開發主體,融方公司實際并不簡單。該項目作為全球第七座金茂府,同時是金茂華南府系的首秀,在當地一直是標桿式的存在。

??據了解,項目位于廣鋼新城核心區內,占地面積4.7萬平方米,總建筑面積33萬平方米,由9棟24-42層建筑組成,擁有廣鋼新城中央公園和珠江江景雙重景觀。

??2014年9月29日,中國金茂與金融街聯合競得荔灣區廣鋼新城AF040125地塊,實現首次進入廣州中心六區。該地塊當時也是廣鋼新城推出面積最大的宅地,并成為廣鋼新城總價最高“地王”。

??根據金茂年報,廣州珠江金茂府位于千億新城-荔灣區廣鋼南向公園頭排,項目東臨廣鋼總部大樓,南面緊鄰廣鋼中央公園,公園第一排景觀,南望公園,東望珠江,為金茂華南的府系首座,為廣鋼標桿,廣州豪宅金額銷冠。

??2019年,該項目奪得荔灣區大戶型產品金額、面積、套數三冠王。

??金茂的資金考量

??這并非珠江金茂府第一次向廣州信茂提供反向借款。今年2月,金融街就曾公告,融方公司按被持股比例向外部股東廣州信茂提供財務資助金額不超過2.175億元,借款期限不超過3年,借款不收取利息。

??根據最新公告,截至2020年10月31日,廣州信茂總資產為37,628萬元,總負債21,750萬元,凈資產15,878萬元,資產負債率為58%(未經審計)。

??柏文喜分析指出,通過這種方式,金茂相當于變相提前收回了部分對外投資。這種合法合規的提前收回投資的方式,可以優化母公司的財務結構和現金流,是地產企業十分普遍的一種現金流和投資管理方式。

??在“三條紅線”監管新規下,房地產企業愈發講究穩健經營,控成本、降負債成為行業共識,即使背靠央企中化集團的金茂也一樣。近段時間以來,中國金茂增發融資、轉讓項目股權、引入合作方等降杠桿動作頻頻。

??剛過去的12月15日,金茂全資附屬公司寧波寧興、智銀在北交所掛出的合計常州龍茂45%股權,被盛鈞以人民幣8.66億元摘得。后者由深圳平安創科投資管理有限公司持股51%,平安不動產有限公司持股49%,屬于中國平安集團下屬公司。交易完成后,常州龍茂將由寧波寧興及盛鈞分別持有55%及45%的股權。

??9月27日,北京產權交易所披露,中國金茂附屬公司金茂西南企業管理(重慶)有限公司,掛牌轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權。標的為金茂·觀山湖城市綜合體的項目公司,項目建筑面積達到51.03萬平方米,是金茂在去年12月以20.83億元拿下。

??而在早些時候,北京金茂府二期的項目公司北京合茂置業也新引入保利北京、北京綠城兩家股東。增資后,項目公司由合生創展、中國金茂、保利北京、北京綠城各自持股25%,注冊資本變更從1000萬元增加至1960萬元。

??據樂居財經不完全統計,2020年以來,中國金茂已經掛牌了10家公司股權,意欲通過股權轉讓快速回流資金。業內人士指出,金茂出讓項目股權、引入合作伙伴等一系列動作,或與近期融資環境收緊有關,也側面反映金茂對于擴大規模的渴望。

??近兩年來,金茂以近乎一匹 “黑馬”的姿態,規模獲得了快速的增長。2019年,公司實現銷售額1608億,增長25.63%,完成年目標107.2%。

??在今年8月舉行的中期業績會上,金茂管理層表示:“公司今年將維持2000億簽約額目標不變,下半年貨值充足。另外公司2021年、2022年會保持強勁的增長動力,2021年2500億,2022年實現3000億的簽約目標。”據此前公告,2020年前11月,中國金茂已累計取得簽約銷售金額2003億元。提前完成年度目標。

??但規模的訴求,也伴隨著負債的增長。數據顯示,今年上半年,金茂貨幣資金281.27億元,其中受限制資金77.66億元;短期債務338.08億元,長期債務650.20億元,存在一定償債壓力。2020年半年報數據顯示,金茂剔除預收款后的資產負債率為66.64%、凈負債率為76.6%、現金短債比為0.6,踩中了一條“紅線”。

??通過向項目公司尋求借款,提前收回部分對外投資,不失為一種加速現金回籠的做法。

??上述人士介紹稱,一般而言,地產企業母公司會在項目公司出現銷售回款或者取得開發貸款而導致項目公司出現較多的賬面閑置資金時,就會采取各種措施將這部分資金調回母公司為己所用,這從客觀上也能提升資金使用效率和改善母公司的財務結構,提升母公司的流動性。

??“地產企業母子公司之間的資金調度是提升資金使用效率、保證企業流動性和現金流安全的必要之舉和通常之舉,只要合乎會計規則和財務要求就沒有什么不可以的。”

標簽: 地產K線

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