中南建設的體內外循環

樂居財經   2020-12-29 08:57:13

中南控股又向中南建設(SZ:000961)轉讓了一個項目股權。

??樂居財經  楊宏彬  發自江蘇

??中南控股向中南建設(SZ:000961)轉讓了一個項目股權。 

??12月25日,中南建設發布公告稱,將通過江蘇錦翠房地產有限公司(下稱“江蘇錦翠”)收購其控股股東中南控股旗下武漢金誠企業管理咨詢有限公司(下稱“武漢金誠企管”)51%股權,代價為1.07億元。

??其中,中南控股間接持有武漢金誠企管100%股權。中南建設間接持有江蘇錦翠75%股權,另一間接持股25%的股東為上海綻珈企業管理有限公司,該公司背后的實控人為中南控股董事陳小平。

??武漢金誠企管全資子公司武漢航石置業有限公司(下稱“武漢航石“)擁有武漢東西湖區P(2020)130號及P(2020)131號兩宗地塊的開發權,此次交易過后,中南建設將與中南控股共同開發武漢東西湖公園項目。

??此次的交易是中南控股給中南建設轉讓項目。實際上,在近兩年中南控股曾多次向中南建設轉讓項目。

??母公司多次轉讓項目

??此次武漢東西湖項目的交易,中南控股對中南建設屬于平價轉讓。 

??武漢東西湖區兩宗地塊為捆綁出售,總用地面積162畝,總計容面積25萬方。由武漢航石于2020年11月公開競得。兩宗地塊的起拍價分別為8.12億元和2.323億元,武漢航石以10.4億元的底價成交了這兩個地塊。由于武漢航石支付了20%土地款,中南建設收購的51%股權對應的價格為1.07億元。

??中南控股對于中南建設的平價轉讓并非首次。2019年11月20日,中南建設發布公告稱,其全資子公司青島中南世紀城房地產業投資有限公司,從控股股東中南控股受讓山東濰坊項目100%股權,交易對價2.35億元。而中南控股拿下該項目時所花費的價格為2.47億元。

??據樂居財經不完全統計,近兩年來,中南控股已經為中南建設轉讓了10個項目公司的股權。

中南建設的體內外循環

??對于母公司向子公司轉讓項目,IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜分析稱,一般房企向子公司轉讓項目往往是為去杠桿,降負債。中南控股不屬于上市公司,其對中南建設轉讓項目可能是為了增厚中南建設的利潤。

??此次公告稱,武漢東西湖公園項目開發預計總投資21.9億元,而中南建設為項目的預計總投資只為8.38億元,僅占總投資的38%。按照股權比例收益共享的原則,若項目營收良好,持股51%的中南建設顯然能拿到更多的利益,而項目開發主要的重擔卻壓在了中南控股的肩上。

??踩中兩條“紅線”

??前11月,中南建設累計銷售金額已達1950.8億元,2000億級房企的稱號已近在眼前。且較10月銷售額增長13.71%,較9月增長36.33%。若按此速度增長,中南建設2300億目標有望完成。

??再看其營收,中南建設前三季度收458.6億元,同比增長12.0%;歸母凈利潤36.8億元,同比增長62.7%,加權平均凈資產收益率(ROE)15.78% ,同比提升3.56個百分點。

??但在收益增長同時,中南建設踩中了兩條紅線,截止今年三季度末,中南建設的資產負債率達到89.02%,總債務超800億,凈負債率達到136%(紅線為大于“100%”),而剔除預收款后的資產負債率為82.5%(紅線為大于“70%“)

??在此情況下,中南建設的資金并不寬裕。

??據悉,武漢航石競得的兩個地塊于東西湖吳家山新城板塊,該板塊目前是東西湖房地產項目最為聚集區域,區內有包括新城、東原、中南、華發、中梁等十余家房企,板塊存量超180萬方,住宅項目售價在13000-14000元/㎡(毛坯)。激烈競爭下,由中南控股拿下項目,再轉讓予中南建設,一方面可增加中南的“勝率”,另一方面可降低中南拿地的資金壓力。

??另外,武漢東西湖P(2020)130號及P(2020)131號地塊總用地面積162畝,總計容面積25萬方,其中商業占比為45%。剛剛剝離的中南商業也需要扶持。

??在此前公告中,中南建設曾明碼標價過與中南商業的合作內容:對于項目前期可行性研究,須參照每項目50萬元,年度最高金額不超過1000萬元的標準進行合作;對于項目獲取后的咨詢服務,須參照每項目150萬元,年度最高不超過1000萬元的標準進行合作,對于項目商業部分的代建服務,須參照每項目5450萬元每月支付的標準進行合作。

??在這個商業用地占比高達45%的新項目中,后續或將出現中南商業身影。

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