康佳集團“反哺”華僑城

樂居財經   2020-12-30 08:14:12

當代置業、華僑城集團和賣電器的康佳集團有了交集。

??樂居財經 楊宏彬 發自北京

??當代置業(HK:01107)、華僑城集團和賣電器的康佳集團有了交集。

??12月24日,當代置業發布公告稱,通過其間接全資附屬公司重慶綻藍置業,以2.57億元的價格,向康佳集團收購重慶程達18%的股權,一個月前,當代置業通過附屬公司當代節能,以2.75億元的價格向江西君健實業收購重慶程達49%股權。兩筆收購完成后,當代置業將持有重慶程達67%股權,并控股該公司,另33%股權由康佳集團持有。

??另一筆收購,與上述操作如出一轍。11月24日,當代置業通過其非全資附屬公司當代綠色置業,以1.3億元向康佳集團收購了重慶康佳置業18%的股權,兩個月前,當代置業通過附屬公司當代節能,以3.52億元向深圳人間花海收購重慶康佳置業49%股權。兩筆收購完成后,當代置業同樣擁有了重慶康佳置業67%股權,另33%股權由康佳集團持有。

??兩筆“鏡像”收購,不是巧合。據公開資料,重慶康佳置業目前持有重慶市璧山區地塊土地使用權,總占地面積約為133,334.8平方米;重慶程達置業通過子公司重慶朗恒置業持有另一塊重慶市璧山區土地使用權,總占地面積約為198,120.78平方米。當代置業有意將兩個地塊合并為整體項目開發。

??不對等的收購

??兩個收購,當代置業分成了四筆操作。收購前,兩個項目分別由康佳集團持股51%,江西三陸康集團持股49%。上文提到的江西君健實業、深圳人間花海均為江西三陸康集團子公司。

??當代置業先從江西三陸康集團收購49%,再從康佳集團收購18%,對兩個項目公司持股比例均增至67%。為什么是67%?IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜分析稱,股東擁有67%的股權,意味著對公司的絕對控股權,只要不涉及需要全體股東一致同意的事項,它都擁有決定權。至此,當代置業已經完全掌控了兩個項目的開發權。

??不過,四筆交易的成交金額與持股比例,似乎不成正比。

??比如,在收購重慶程達時,先以2.75億元收購49%股權,后以2.57億元收購18%股權,時間僅相差一個月。據公開資料,重慶程達子公司重慶郎恒置業拿地金額為10.4億元。

??為什么會出現這種不對等的情況?收購前,重慶程達49%股權由江西三陸康集團持有,該公司由兩名中國商人陳軍耀及陳祥林各持有50%股權。

??樂居財經查詢獲悉,江西三陸康集團成立于2004年,是一家集房地產開發、工程施工、實業投資與貿易、金融服務、新能源開發于一體的綜合性民營企業。旗下地產項目,與康佳集團關系密切。除重慶程達、重慶康佳置業之外,還通過子公司越飛房產,收購康佳集團旗下康鑫健康產業發展有限公司51%股權。

??江西三陸康集團的對外投資中,包括宜春經濟開發區匯金小額貸款股份有限公司、宜春農村商業銀行股份有限公司等涉金公司。

??IP GLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜分析稱,一般情況下,項目公司通常會采取小股大債的資金結構,而資本金之外的資金缺口在通過股東借款解決時,各股東持股比例與股東借款比例并不必然相同,有些股東股權占比少,但提供借款更多。所以,在股東轉讓項目公司股權時,轉讓價格實際為“凈收益”,而凈收益等于總的轉讓價格減去對應債務,導致轉讓價格和股權比例不對等。

??江西三陸康集團或許在項目公司中承擔了更多“借款”功能,康佳集團實為引資。

??康佳集團地產往事

??康佳集團接觸地產業務,得益于大股東華僑城的幫助。2001年開始,華僑城就幫助康佳集團接觸了自身房地產業務項目,彼時每年均獲得數千萬房地產投資收益,有些年度甚至與家電主業利潤不相上下。到了2007年,彩電業開始重新洗牌,康佳集團家電業務增速放緩,而2007年又是中國房地產的巔峰時期,康佳集團決定正式涉足地產開發。

??期間康佳集團也有多次拿地行為,2010年康佳集團以3.42億元拍下昆山兩塊共計36.7萬平方米的地塊。此后2013年,康佳集團又為自己新總部的設立4170萬拿下了光明高新園區東片區的地塊。

??但在此之后,康佳集團卻因地產業務與華僑城產生嫌隙。2017年,康佳集團通過以69.8億元賣出原總部70%的股權,當年康佳的凈利潤高達50億。但癥結就出自于總部這塊地的出讓。康佳集團認為自己可以獨享這塊地的開發權,然而華僑城集團公司與深圳市政府有關部門簽訂用地協議并交納地價款的時就包含了這塊地。兩方的對于地塊的紛爭導致項目的停擺,最后紛爭結束于以康佳和華僑城集團建立合資公司共同開發。

??2018年,康佳向華僑城集團轉讓了昆山康盛51%的股權后,業內也稱康佳此行為或與華僑城已重修舊好。今年以來,華僑城運營情況不佳,曾多次甩賣旗下資產,康佳集團轉讓項目股權,回流資金,似有“反哺”之意。

??柏文喜分析稱,康佳集團通過項目轉讓回籠資金、改善報表,按照權益比例,華僑城基本面也能得到改善。

??當代置業的擴張

??紅線新規壓頂,各房企都在出售旗下資產降低負債,或是合作拿地開發降低成本。此前當代置業就多次與其他企業合作拿地開發。

??對于文中兩個公司的股權的收購,當代置業花費超過10億元。兩個項目公司分別對應著重慶市璧山區的兩個地塊,兩個地塊相鄰,總面積達33.15萬平方米。當代置業在公告中表示,鑒于兩個地塊的位置及用途,收購該等地塊為公司提供良機,增加于中國重慶市物業市場的組合,為股東帶來更多投資回報。當代置業急于在年底購入開發權,這璧山區到底特別之處?

??璧山區是康佳集團布局光電技術產業的戰略重心。康佳集團曾與重慶市璧山區政府簽訂合作協議,擬在重慶市璧山區建設重慶康佳半導體光電產業園,力爭重慶康佳半導體光電產業園項目在璧山區總投資達到300億元,一期項目總投資力爭達到75億元,確保5年內總投資不低于50億元。據悉2025年,璧山區將實現科技型企業達到2000家,高新技術企業超過400家。

??當代置業收購的重慶康佳,正是康佳(重慶)半導體光電產業園配套住宅的全資開發主體。當代置業是看準了康佳集團對于此科技園區的后續的潛力,目前,重慶康佳的項目重慶當代城MOMΛ已經上線,參考價格還在確定中。

標簽: 地產K線

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