“反投”私募基金,祥生與三巽們的陽謀

樂居財經   2021-01-12 09:27:52

從87.3371%降至80.5609%,章華在鼎信長城投資管理集團有限公司(鼎信長城)的最終受益股份下降了。

“反投”私募基金,祥生與三巽

??樂居財經 李奕和 發自上海

??從87.3371%降至80.5609%,章華在鼎信長城投資管理集團有限公司(鼎信長城)的最終受益股份下降了。

??他迎來了四位新的合作伙伴。

??它們分別是祥生地產集團(2599.HK)、三巽集團、第一摩碼資產和博唐投資,前兩者是地產商,后兩者是以地產商關聯密切的投資機構。

??章華志在做中國版的黑石。這個雄心,他一直沒有掩飾過。

??他底下的“鼎”字系基金,至少投資過近200家公司,其中大多是地產商,不乏有中國金茂(0817.HK)、藍光發展(600466.SH)等千億級企業。

??把地產客戶做成股東,在圈內并不鮮見。如易居企業集團、貝殼和恒大,但地產企業入股私募基金,章華算是做得最大的一個。

??一般而言,私募基金的生意邏輯,先從機構募集資金,然后高利息給地產商,而今,為何章華讓開發商的錢回流呢?

??地產商的"反投"

??這是一波地產商的“反投”。

??在1月8日,三巽集團的新增投資名單,出現了鼎信長城。這是一家產業金融投資基金,在長期的投資標的中,地產投資業務是其業務板塊的重要組成部分。

??根據最新的工商登記信息,鼎信長城注冊資本1.097億元,其中三巽集團目前認繳出資168.8萬元,持股約1.5385%,成為除鼎智創富(北京)企業管理有限公司(以下簡稱“鼎智創富”)、實際控制人章華以及浙江弘源創業投資有限公司(以下簡稱“弘源創業”)以外的第四大股東。

??一同進入的浙江弘源創業投資有限公司認繳337.6063萬元,持股3.0769%。第一摩碼資產旗下的聚綠資本管理(北京)有限公司(以下簡稱“聚綠資本”)、福建仟陽股權投資合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“仟陽投資”)皆分別持股1.5385%、1.5385%。

“反投”私募基金,祥生與三巽

??成立于2012年的鼎信長城,章華在其官網這樣介紹道:作為一家產業金融投資基金,經過多年的發展,其累計投資規模數百億,形成投后管理規模超千億,已投項目涵蓋地產、美國地產、大健康、大消費、新能源、財富管理等領域,其地產投資業務版塊已成為全國領先的地產基金品牌。

??樂居財經翻閱以往資料發現,鼎信長城與中國金茂、中梁地產、鑫苑置業等多方房企有過合作。在2015年,鼎信長城與中國金茂成立新疆金茂鼎信股權投資管理有限公司,它曾投資了4家有限合伙企業,目前都顯現為“注銷”狀態。

??又如在南京淳巽置業有限公司里,寧夏鼎信智贏和滁州三巽、嘉興帝茂分別持股75%、20%和5%。這是一筆典型的鼎信長城式投資,在2020年3月,滁州榮巽退出,寧縣鼎信智贏接盤,兩個月后嘉興帝茂再進入,為三巽集團輸血。

??投桃報李,章華自然是希望三巽集團老板錢堃也入點鼎信長城的股份。“這樣捆綁得更近,更利于開發商拿出好的項目給鼎信長城。”一位熟悉鼎信長城資本運作的人士向樂居財經表示。

??他表示,這種地產“反投”私募基金的做法,非常少見。例如,合凡(廣州)股權投資基金管理有限公司的操作方法,不乏碧桂園、恒大、融創、正榮、中梁、藍光、新力等大中型主流房企,但它并沒有要求房企入股。

??對標“黑石”

??很多私募圈的大佬,都喜歡對標全球最大的私募股權基金公司黑石集團。章華算是其中一個。

??最好的合作是雙贏,大型房企也為鼎信帶來了優質的地產項目。據官網披露,鼎信長城與TOP50上市房企合作開發過國際商務集群,與TOP30房企合作開發過頂級山水園林資源的別墅項目,也與百強房企協力打造過杭州市余杭區交通便利、配套齊全雙鐵沿線剛需大盤等等。

??經樂居財經查詢,早在2013年,鼎信曾與中駿、悅豐投資聯手,以35.79億元競拍下上海虹橋商務區核心區地塊,東至申虹路,南至寧虹路,西至申長路,北至申貴路,每平米樓板價12827元。該地主要用作高端寫字樓及商業物業,在上海市政府重點區域發展規劃中,彼時曾被寄望于締造上海西部又一處 “長三角的CBD”。

??在很多投資案例中,鼎信都如上述項目一樣,左手挽著房企,右手牽著金融結構。在項目投資中,多采用股權+債權形式,其中股權部分是同股同權,根據項目收益情況,按股權占比取得收益;而債權部分,鼎信會尋求有長期合作關系的大型金融機構承接。

??鼎信董事長章華曾公開講過,“(鼎信的)資金來源很主流,大金融的渠道對鼎信開放,比如銀行、保險、境外資本、中字號的投資機構以及一些央企”。不過, 2020年11月,章華曾通過鼎信創富出質鼎信長城股權,出質數額為5132.50587萬元,質權人為北京市文化科技融資擔保有限公司(以下簡稱“北京文化擔保”)。

??這家有著國資背景的擔保公司,注冊資本高達15億元。股權穿透后,背后有多家“國字號”持股。包括北京市國有文化資產監督管理辦公室,北京市國資委,北京市人民政府,北京市東城區、朝陽區、昌平區、大興區、石景山區國資委,除此之外,還有旺泰控股集團、北京元緣記機械設備租賃有限責任公司、北京尚達信資產管理有限公司。

??其中,后三家股東由自然人控股。旺泰控股集團由張紹昆、程寶仁各持股50%,公司對外投資包括地產、物業、金融(小額貸、金控、融資擔保等);元緣記機械實控人為李建忠,公司對外投資涉及股權投資基金等;尚達信資管實控人為李俊鋒,公司對外投資涉及地產、生物制劑、投資機構等。

??截止目前,這筆股權出質狀態為“無效”。

??在鼎信的官網中,未披露目前投資規模和項目數量等詳細信息。但在董事長致辭中,章華寫道:行業規模第一,退出項目預期收益圓滿兌現,國內公信力和行業號召力名列前茅,受政府委托牽頭制定行業準入標準,眾多榮譽和業界認可,均成為鼎信長城的品牌價值。

??“我們的對標企業是黑石”。這是鼎信的目標。

??黑石集團被稱為“全球私募之王”,被視為取代高盛、摩根士丹利等投行的新一代華爾街之王。業務包括私募股權基金、房地產基金等。據不完全統計,黑石在中國房地產市場累計投資額接近300億元,投資范圍囊括了寫字樓、購物中心以及綜合體。

??據黑石集團2020三季報,其總資產管理規模已達5844億美元(約39107億人民幣),資管規模再創新高。

??資金尋求突破

??三巽集團可謂是港交所上市的“鐵桿粉絲”。早在2019年10月17日,三巽控股首次向港交所遞交招股書,申請在港上市,但直到2020年4月17日,其所遞交招股書滿六個月后失效,IPO沖擊失利。

??隨后,其在當年4月重新提交的招股書再次失效,直到2020年10月27日,三巽控股已第三次提交招股書,從房企遞表次數看,僅次于萬創國際的4次。

??根據三巽控股去年10月最新提交的招股書,截至2020年7月31日,該公司擁有42個處于不同開發階段的項目,總土地儲備面積約440萬平方米,并進駐11個城市,其中36個物業項目位于安徽省、五個位于江蘇省及一個位于山東省。

“反投”私募基金,祥生與三巽

??對還未成功上市的三巽而言,向商業銀行、信托融資提供商及資產管理公司借款,是業務發展資金的主要來源。據了解,2017-2019年,該公司的資產負債比率分別為132.6%、140.5%、20.4%。這個數據在2020年5月31日,進一步上升至224.7%。

??一個更直觀的數據則是,2018年,三巽控股融資活動所得現金流凈額還僅為5.21億元,但到了2019年,這個數據變為22.29億元,一年之內陡增了327.8%。

??負債的大幅增加,讓三巽集團在過去的一段時間里產生了大額的利息支出。2017-2019年,三巽控股的融資成本分別為670萬元、860萬元、4430萬元。其截至2020年前5月未償還借款總額為20.78億元。相比之下,該公司當期末的現金及現金等價物僅為2.57億元。

“反投”私募基金,祥生與三巽

??了解了此背景,就不難理解三巽控股為何鍥而不舍想要上市的原因。同樣也理解了,在上市仍存不確定性的情況下,其開始將視角轉向了鼎信長城。在2020年5月和6月,三巽集團有兩筆股權出質給鼎信,一共融資800萬元。

??實際上,不僅僅是鼎信長城,2020年11月,三巽集團還與磐合資本在其上海總部簽訂戰略合作。這起合作中,磐合資本將與三巽集團在融資、授信、共同投資等方面展開合作。磐合資本將通過自身的資源及金融優勢,為三巽提供便捷、高效、優質的金融服務。

??在“三道紅線”等新規壓頂的情況下,房地產企業面臨著融資端收緊的境況,資金壓力進一步突顯。捆綁私募基金,不失為疏通資本管道的一種好辦法。

標簽: 地產K線

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