世紀金源服務:黃濤8%股權引賞金獵手入局|穿透IPO

??樂居財經 范慧茹 發自北京

??“蟄伏”三年的黃濤,以另一種方式再次站在大眾面前。

??三年前,世紀金源創始人黃如論因卷入“涉嫌行賄犯罪”風波而被免職,彼時41歲的黃濤臨危受命,從父親手中接過權杖。

??世紀金源總經理的職位從黃如論轉給了黃濤。當時,父親還將其持有的世紀金源50%和30%股權,也分別轉讓給了黃濤和黃世熒,二人持股各自達到了60%、40%。

??交班后的世紀金源選擇韜光養晦,曾一度大幅縮減負債規模,頗有“風雨之中穩根基”的意味。而今,黃濤、黃世熒兩兄弟,帶著經營戰果而來,首先被推向前臺的,是當下熱門的物業服務板塊。

??1月20日晚,世紀金源服務在港交所遞交招股書,成為2021年第三家進擊港交所的成員。隨著招股書的披露,這個成立了近30年的世紀金源服務也揭開了它的神秘面紗。

??8%股權引戰投

??世紀金源服務的前身可追溯到1992年,當時黃氏家族成員以及其他獨立第三方成立了福州金源物業管理有限公司,彼時它的定位還僅僅是為世紀金源集團提供配套的物業管理公司。

??2011年,世紀金源服務的境內控股公司世紀生活物業集團成立,2012年至2017年,世紀金源物業板塊經歷了由物業服務企業分散獨立運營至集體運營的架構轉變。

??最終,黃濤和黃世熒通過曲水鑫隆凱瑞企業管理有限公司、曲水百盈企業管理有限責任公司以及自身的直接持有,分別合共擁有世紀生活物業集團60%和40%的權益。

??在籌備上市之初,黃濤和黃世熒兩兄弟為世紀金源服務引入了戰略投資者,即朗勝環球有限公司創辦人馬濤。

??招股書中寫道,馬濤是一位在識別投資目標、提高其財務表現及提供支持與建議等方面擁有豐富經驗的投資者。此外,其在中國房地產、農業和醫療保健產業擁有多年經驗,在多家境內外公司中擔任重要職務,在不同行業中建立起廣泛的業務資源網絡。

??“董事會認為憑借其資源和能力,能夠為世紀金源服務在多個區域市場的未來業務拓展提供見解和建議,為集團帶來實際利益。”用8%股權引馬濤入局,世紀金源服務看重的,是他的投資眼光和手中的資源。

??2020年9月25日,FlourishingAgeLimited(簡稱“Flourishing”)、世紀生活物業集團、黃濤、黃世熒和曲水百盈企業管理有限責任公司訂立股份認購協議,FlourishingAgeLimited以2552.5萬港元認購世紀生活物業集團8%的股權。

??去年12月11日,世紀金源服務又與前譽有限公司(簡稱“前譽”)訂立了換股協議,從前譽手中收購Flourishing的所有股權,代價為800股新發行股份,占世紀金源服務8%的股份。

??而前譽則是由馬濤100%控股的朗勝環球有限公司全資擁有,也就是說,馬濤斥2552.5萬港元認購了世紀金源服務8%的股權。

??在通過引入離岸公司和家族信托之后,黃濤和黃世熒兩兄弟分別持有世紀金源服務55.20%和36.8%的股份,合共92%。世紀金源服務的三大股東“鼎立”的局面形成,黃氏兄弟持股92%,大權牢牢握在手中,馬濤持股8%。

??收入超8成來自關聯方

??隨著招股書的披露,世紀金源服務規模以及營收情況得以窺見。

??截至2018年、2019年及2020年9月30日,世紀金源服務在管總建筑面積分別約為4760萬平方米、5870萬平方米和6390萬平方米。同期,世紀金源服務總合約建筑面積分別約為5080萬平方米、6830萬平方米和7410萬平方米。其在管面積與目前44家已上物企相比,處于中游水平。

??截至2020年9月30日,世紀金源服務在管項目為223個,主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省,業務布局相對較為集中。

??與多數分拆而來的物企相似,對母依賴程度較高,其大部分物業管理項目來自關聯方世紀金源集團所開發的物業。

??截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日,世紀金源集團所開發的物業分別占世紀金源服務在管建筑面積91%、75.1%和74.7%,其所產生的收入分別占物業管理服務總收入的97.6%、89.3%和82.9%。

??而有所不同的是,世紀金源服務在大盤管理項目上稍顯優勢,如大型社區項目世紀城。

??截至2020年9月30日,世紀金源集團開發的12個世紀城項目全部由世紀金源服務管理,在管總建筑面積約4440萬平方米,而平均在管建筑面積約370萬平方米,其中五個項目的在管建筑面積逾400萬平方米。

??增值服務收入占比逐年下滑

??在世紀金源服務看來,大盤管理項目提升了盈利能力。招股書中解釋稱,這些項目通常由與大型購物中心相鄰或相嵌,且聚集豐富商業資源的大型住宅社區組成。

??這也是能在規模上處于中游水平的主要原因之一。截至2018年、2019年及2020年9月30日,其實現收入分別約為9.23億元、10.59億元、8.61億元;毛利分別約為2.96億元、3.37億元、3.24億元;除稅前利潤分別約為2.79億元、2.31億元、2.33億元,毛利率分別為32.1%、31.8%、37.6%。

??與2018年和2019年,百強物業服務企業中前十大公司的毛利率平均值23.4%和22.2%相比,毛利率較為領先。

??目前其主要有兩大業務板塊,物業管理服務、增值服務,物管服務占重頭,但占比較低的增值服務,收入增長開始現疲態。

??在2018年、2019年以及截至2020年9月30日,增值服務所產生的收入分別為2.3億元、2.4億元和1.68億元,分別占總收入的25.2%、22.7%和19.5%,未有明顯增長,反而呈現下滑趨勢。

??此外,雖然大盤管理項目給世紀金源服務的盈利帶來了較大增長空間,但物業管理費收繳率卻在逐年下降。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日,物業管理費收繳率分別為99.1%、95.3%和92.4%。

??這從其應收賬款增加也可得見。截至2020年9月30日止九個月,世紀金源服務營運資金減少8210萬元,經營活動所得現金凈額為1.09億元,而營運資金減少主要是由于貿易和其他應收款項增加1.06億元所致。

??世紀金源物業管理服務收入基本全部通過包干制產生,于2018年和2019年以及截至2020年9月30日,其包干制在管項目分別產生虧損370萬元、240萬元和180萬元。

??而其外包成本在逐年攀升,截至2018年和2019年以及截至2020年9月30日,外包成本分別為1.2億元、1.5億元和1.3億元,分別占收入的約13.2%、14.1%和15.1%。